Certificazione energetica per garage: serve davvero?
Quando si vende o si affitta un immobile, uno dei documenti che più frequentemente viene richiesto è l’Attestato di Prestazione Energetica, comunemente conosciuto come APE. Il dubbio nasce però quando oggetto della compravendita non è un appartamento o un locale commerciale, ma un garage, un box auto o un’autorimessa.
In questi casi serve davvero la certificazione energetica? La risposta, nella maggior parte delle situazioni, è no. La normativa nazionale prevede infatti specifiche esclusioni per alcune categorie di immobili che, per caratteristiche e destinazione d’uso, non sono normalmente destinate a essere climatizzate.
Esistono tuttavia alcune situazioni particolari nelle quali è opportuno verificare attentamente le caratteristiche dell’immobile e la documentazione catastale prima di stabilire se l’APE sia necessario oppure no.
Che cos’è l’APE e a cosa serve
L’Attestato di Prestazione Energetica è il documento che descrive le prestazioni energetiche di un edificio o di una singola unità immobiliare. Attraverso specifici parametri permette di attribuire una classe energetica, generalmente compresa tra A4, corrispondente alle prestazioni migliori, e G, relativa agli immobili meno efficienti.
La prestazione energetica viene determinata considerando i servizi energetici previsti per quella determinata tipologia di immobile, come climatizzazione invernale ed estiva, produzione di acqua calda sanitaria e, per alcune categorie di edifici non residenziali, anche altri servizi energetici.
L’APE è normalmente richiesto in numerose operazioni immobiliari, tra cui vendita e locazione, oltre che in determinate situazioni riguardanti edifici nuovi o interessati da importanti interventi edilizi.
Il fatto che l’APE sia frequentemente associato alle compravendite immobiliari, tuttavia, non significa che debba essere prodotto indistintamente per qualsiasi unità catastale.
Il garage deve avere la certificazione energetica?
La normativa nazionale prevede una specifica esclusione che interessa direttamente box, cantine, autorimesse e parcheggi multipiano.
Il D.Lgs. 192/2005 esclude infatti dal proprio ambito di applicazione gli edifici che non rientrano nelle categorie classificate in base alla destinazione d’uso previste dal DPR 412/1993, quando il loro utilizzo standard non prevede l’installazione e l’impiego di sistemi tecnici di climatizzazione.
Tra gli esempi indicati espressamente dalla normativa figurano proprio:
- box;
- cantine;
- autorimesse;
- parcheggi multipiano;
- depositi.
Per un normale box auto utilizzato esclusivamente per parcheggiare un veicolo e privo delle caratteristiche proprie di un ambiente climatizzato, quindi, l’APE generalmente non è necessario.
Vendita di un garage senza APE
Uno dei casi più comuni riguarda la vendita separata di un garage.
Immaginiamo, ad esempio, un proprietario che possieda un appartamento e un box auto con identificativi catastali distinti e decida di vendere soltanto il garage. Se si tratta di un normale box destinato esclusivamente al ricovero dell’automobile e il suo utilizzo standard non prevede sistemi di climatizzazione, l’immobile rientra normalmente tra quelli esclusi dalla disciplina energetica.
La vendita può quindi generalmente essere effettuata senza predisporre uno specifico Attestato di Prestazione Energetica per il garage.
È però importante non utilizzare come unico criterio la semplice presenza della categoria catastale relativa all’autorimessa. Occorre infatti verificare l’effettiva destinazione e le caratteristiche dell’unità immobiliare.
E se il garage viene venduto insieme alla casa?
La situazione è leggermente diversa quando il box auto costituisce una pertinenza dell’abitazione e viene trasferito insieme all’appartamento.
In questo caso l’abitazione, qualora rientri nelle fattispecie previste dalla normativa, dovrà essere dotata del proprio APE. Il box, invece, se mantiene le normali caratteristiche di autorimessa non climatizzata, non deve necessariamente disporre di una certificazione energetica autonoma.
In altre parole, la presenza del garage non modifica automaticamente la certificazione energetica dell’abitazione e non determina l’obbligo di produrre un secondo attestato esclusivamente per il box.
È una situazione molto frequente nelle compravendite di appartamenti in condominio, dove abitazione, cantina e garage possono essere identificati catastalmente come unità distinte ma trasferiti attraverso un’unica operazione immobiliare.
Garage riscaldato: cambia qualcosa?
La questione diventa più interessante quando il garage presenta caratteristiche diverse rispetto a quelle normalmente associate a un’autorimessa.
L’esclusione prevista dalla normativa è infatti collegata al fatto che l’utilizzo standard dell’immobile non preveda sistemi tecnici di climatizzazione.
Di conseguenza, se uno spazio formalmente indicato come garage è stato trasformato o viene effettivamente utilizzato come ambiente con caratteristiche differenti, la situazione deve essere valutata con maggiore attenzione.
Un locale dotato di climatizzazione e utilizzato, ad esempio, come ufficio, laboratorio o spazio destinato a permanenza continuativa delle persone potrebbe non essere più assimilabile al tipico box auto escluso dalla normativa.
Non è quindi sufficiente chiedersi se l’immobile venga comunemente chiamato “garage”. Occorre considerare la reale destinazione d’uso e le caratteristiche energetiche del locale.
Box auto trasformato in altro locale
Un altro caso che può generare dubbi è quello di un vecchio garage trasformato nel tempo in uno spazio con una funzione diversa.
Può capitare, ad esempio, che un’autorimessa venga utilizzata come studio, locale commerciale, laboratorio oppure venga incorporata nell’abitazione attraverso interventi edilizi e variazioni catastali.
In presenza di una variazione della destinazione d’uso, l’esclusione prevista per i normali garage potrebbe non essere più applicabile.
Un locale classificato e utilizzato come ambiente abitabile o professionale deve infatti essere valutato in base alla nuova destinazione e non semplicemente in funzione dell’utilizzo originario.
Per questo motivo, prima di una vendita o di una locazione, è utile verificare che stato dell’immobile, documentazione catastale e destinazione d’uso siano coerenti tra loro.
Garage condominiale e autorimessa collettiva
Lo stesso principio riguarda le autorimesse condominiali e i parcheggi multipiano.
Anche queste strutture sono espressamente menzionate dalla normativa tra gli immobili che possono risultare esclusi quando il normale utilizzo non prevede sistemi tecnici di climatizzazione.
Un’autorimessa condominiale destinata esclusivamente al parcheggio dei veicoli, quindi, non deve essere automaticamente trattata come un edificio residenziale o commerciale ai fini della certificazione energetica.
Diversa può essere invece la situazione di eventuali porzioni dell’edificio destinate ad altri usi, come uffici, locali di servizio o spazi climatizzati autonomamente. Alcune discipline regionali precisano infatti che eventuali porzioni adibite a uffici e assimilabili possono essere valutate separatamente quando risultano scorporabili dal resto dell’autorimessa.
La categoria catastale C/6 significa automaticamente esenzione?
Molti garage, box auto e posti auto sono censiti catastalmente nella categoria C/6, che comprende stalle, scuderie, rimesse e autorimesse.
La categoria catastale rappresenta sicuramente un elemento utile per comprendere la destinazione dell’immobile, ma non dovrebbe essere considerata da sola come una regola assoluta.
L’aspetto determinante è soprattutto verificare se l’immobile abbia effettivamente le caratteristiche di un’autorimessa esclusa dalla disciplina energetica e se il suo utilizzo standard non preveda climatizzazione.
Un locale catastalmente classificato C/6 ma modificato nel tempo e utilizzato stabilmente per finalità differenti potrebbe infatti richiedere valutazioni diverse.
APE del garage e annunci immobiliari
La questione può emergere anche quando si pubblica un annuncio per la vendita di un box auto.
Per gli immobili soggetti a certificazione energetica, gli annunci di vendita e locazione devono normalmente riportare determinate informazioni relative alle prestazioni energetiche.
Se però l’immobile rientra tra le categorie escluse dalla normativa, come può avvenire per un normale garage non climatizzato, non nasce automaticamente l’obbligo di ottenere una classe energetica soltanto per poter pubblicare l’annuncio.
È comunque opportuno verificare sempre le disposizioni applicabili nella Regione in cui si trova l’immobile, perché la materia della certificazione energetica presenta anche procedure e modalità operative regionali.
Non tutti i garage sono uguali
Quando si parla di certificazione energetica per garage, quindi, il punto fondamentale è evitare generalizzazioni.
Un box auto tradizionale, utilizzato soltanto come ricovero per veicoli e privo di climatizzazione, rientra normalmente tra le categorie escluse dal campo di applicazione della disciplina energetica.
La situazione può invece cambiare se il locale:
- è stato trasformato in uno spazio con una diversa destinazione d’uso;
- è climatizzato e utilizzato stabilmente dalle persone;
- comprende porzioni destinate a uffici o attività differenti;
- presenta una situazione catastale o urbanistica diversa rispetto al normale box auto.
La differenza, quindi, non dipende soltanto dal nome attribuito all’immobile, ma soprattutto da come il locale è classificato e concretamente utilizzato.
Quando verificare se il garage necessita dell’APE
Prima di richiedere una certificazione energetica per un garage può essere utile controllare alcuni elementi fondamentali: la categoria catastale, la destinazione d’uso, l’eventuale presenza di climatizzazione e il rapporto tra il box e altre unità immobiliari oggetto della stessa operazione.
Questa verifica permette di evitare di richiedere documenti non necessari oppure, al contrario, di accorgersi che un locale apparentemente assimilabile a un garage presenta caratteristiche che lo fanno rientrare nelle categorie soggette alla disciplina energetica.
In particolare, quando l’immobile viene venduto autonomamente o presenta una situazione non standard, è consigliabile chiarire preventivamente il suo inquadramento.
Certificazione energetica del garage: la regola da ricordare
In linea generale, un normale garage, box auto o autorimessa non climatizzata non necessita dell’Attestato di Prestazione Energetica. La normativa nazionale include espressamente queste tipologie tra quelle escluse quando il loro utilizzo standard non prevede sistemi tecnici di climatizzazione.
Questo significa che la vendita separata di un comune box auto non comporta automaticamente l’obbligo di predisporre un APE, così come la presenza di un garage pertinenziale non richiede necessariamente una certificazione autonoma rispetto all’abitazione.
Occorre però prestare attenzione ai casi in cui il locale sia stato trasformato, climatizzato o destinato a un utilizzo differente. In queste situazioni l’inquadramento può cambiare e diventa importante verificare le caratteristiche effettive dell’immobile prima di procedere.
Chi deve certificare un’abitazione, un ufficio, un negozio o un altro immobile soggetto alla normativa può richiedere l’Attestato di Prestazione Energetica attraverso CertificazionePrestazioneEnergetica.it, preparando i dati e la documentazione necessari alla redazione del certificato.