APE per casa senza riscaldamento: è obbligatorio?

Una casa senza riscaldamento può essere soggetta all’obbligo di APE. L’assenza dell’impianto, da sola, non esonera dalla certificazione energetica: per un’abitazione esistente da vendere o concedere in nuova locazione, l’attestato è generalmente necessario, salvo specifici casi di esclusione.

Il dubbio nasce perché si associa il certificato energetico alla caldaia o ai consumi delle bollette. L’Attestato di Prestazione Energetica riguarda invece la prestazione dell’immobile e considera anche le caratteristiche dell’edificio. Per questo è possibile redigerlo quando il riscaldamento manca, applicando le modalità di calcolo previste per i servizi assenti.

Quando è obbligatorio l’APE per una casa senza riscaldamento?

Per capire se serve l’attestato bisogna partire dalla destinazione dell’immobile e dall’operazione da compiere. Una normale abitazione priva di riscaldamento non diventa automaticamente un edificio escluso dalla certificazione.

In caso di vendita o nuova locazione, il proprietario deve verificare se dispone già di un APE valido e utilizzabile. Se manca, e l’immobile rientra nell’obbligo, occorre farlo predisporre. Il riferimento generale è l’articolo 6 del decreto legislativo 192/2005, che disciplina la dotazione e la disponibilità dell’attestato nelle operazioni immobiliari.

È quindi utile affrontare la verifica prima di avviare la commercializzazione, anziché attendere la firma. La guida dedicata all’APE per vendita e affitto approfondisce gli adempimenti collegati a queste operazioni.

Il semplice possesso di una casa esistente senza impianto, invece, non comporta di per sé l’obbligo di commissionare immediatamente un certificato: bisogna individuare una delle situazioni per cui la normativa lo richiede.

Come si calcola la prestazione energetica se manca l’impianto?

L’APE può essere elaborato anche senza una caldaia installata. Le Linee guida nazionali del 26 giugno 2015 prevedono che, nel calcolo, il servizio di climatizzazione invernale sia considerato anche quando l’impianto è assente. Per il settore residenziale lo stesso principio riguarda la produzione di acqua calda sanitaria.

Il certificatore applica quindi una simulazione convenzionale dei servizi mancanti, secondo la metodologia prevista. Non deve inventare una caldaia realmente esistente né utilizzare le caratteristiche di un apparecchio che il proprietario pensa di acquistare in futuro.

I chiarimenti ministeriali dell’ottobre 2015 spiegano anche come rendere riconoscibile questa situazione nell’attestato: nella parte dedicata agli impianti va segnalato che il sistema è simulato perché assente. Il riferimento è contenuto nelle FAQ ministeriali sulla certificazione energetica, in particolare nelle risposte 11 e 12.

Questa modalità consente di valutare l’immobile senza obbligare il proprietario a installare preventivamente il riscaldamento soltanto per ottenere l’APE.

Perché l’assenza di bollette non significa consumo energetico nullo

Una casa chiusa per mesi può non avere consumi di riscaldamento registrati. Questo dato descrive come è stata utilizzata, ma non permette da solo di stabilire la sua efficienza energetica.

La valutazione energetica standard considera condizioni convenzionali di utilizzo e climatiche. Anche ENEA, nella presentazione dell’applicativo DOCET, chiarisce che la valutazione standard dell’immobile utilizza condizioni climatiche e comportamenti dell’utenza standardizzati.

Per esempio, un appartamento inutilizzato durante l’inverno può avere bollette molto basse pur disperdendo molto calore attraverso pareti e finestre. Un’altra abitazione, occupata ogni giorno, può consumare di più in termini assoluti e avere caratteristiche costruttive migliori.

L’APE non coincide quindi con il riepilogo delle spese sostenute dall’ultimo occupante. Il proprietario dovrebbe descrivere al tecnico lo stato della casa, evitando di usare l’assenza di consumi come prova di un’esenzione.

Senza caldaia significa sempre senza riscaldamento?

Prima di dichiarare che l’impianto manca, è necessario chiarire quali apparecchi e collegamenti siano presenti. L’espressione “casa senza riscaldamento” può infatti indicare situazioni molto diverse.

Un’abitazione potrebbe non avere una caldaia autonoma, ma essere collegata a un sistema centralizzato. Potrebbero esserci apparecchi fissi, come climatizzatori con funzione di riscaldamento, oppure componenti di un vecchio impianto ancora installati.

La descrizione da fornire al certificatore dovrebbe distinguere almeno queste condizioni:

• impianto mai installato;
• generatore rimosso, con tubazioni o terminali ancora presenti;
• impianto esistente ma spento, inutilizzato o guasto;
• presenza di sistemi diversi dalla tradizionale caldaia con radiatori.

Spetta al professionista verificare come rappresentare correttamente la situazione. Per preparare l’incarico sono utili fotografie degli apparecchi, targhette identificative, documenti disponibili e una spiegazione degli eventuali lavori eseguiti. Dire soltanto “non accendo il riscaldamento da anni” non chiarisce se il sistema sia effettivamente assente.

Quando può esserci un’esclusione dall’APE?

Le esclusioni richiedono condizioni specifiche. L’Appendice A delle Linee guida nazionali comprende, tra gli altri casi, determinati fabbricati il cui utilizzo standard non prevede servizi energetici, i ruderi e alcuni fabbricati in costruzione.

Per ruderi e fabbricati in costruzione sono previste precise condizioni, comprese le dichiarazioni nell’atto notarile richieste dalla disciplina. Una casa semplicemente vecchia, da ristrutturare o senza caldaia non può essere assimilata automaticamente a queste categorie.

Un esempio aiuta a distinguere i casi: un appartamento completato, con finestre, finiture e destinazione abitativa, resta diverso da un fabbricato ceduto nello stato di scheletro strutturale. L’assenza del riscaldamento può essere comune a entrambi, ma non basta a renderli equivalenti ai fini della certificazione.

In presenza di dubbi, conviene far verificare l’inquadramento al tecnico e, per gli aspetti dell’atto di trasferimento, al notaio. Una presunta esclusione deve avere un fondamento preciso.

Quali documenti preparare per il certificatore

Per avviare la valutazione è utile raccogliere i riferimenti catastali, una planimetria leggibile e le informazioni disponibili sulle caratteristiche della casa. Eventuali documenti relativi a serramenti, isolamento e lavori precedenti aiutano a ricostruire lo stato dell’immobile.

Per gli impianti, occorre indicare ciò che esiste davvero, compresi eventuali sistemi per il raffrescamento e per l’acqua calda. Se il generatore è stato rimosso, è utile segnalare quando è avvenuta la rimozione e quali componenti sono rimasti.

La pagina sui documenti necessari per l’APE offre un riferimento per organizzare il materiale. Non bisogna però compilare i dati mancanti con ipotesi personali: è preferibile segnalarli e lasciare al professionista la verifica delle integrazioni necessarie.

Prima di vendere o affittare una casa priva di riscaldamento

Il primo passaggio è verificare se esiste già un attestato e sottoporlo al tecnico insieme alla descrizione attuale della casa. Un documento precedente può essere utile, ma la sua presenza non risolve da sola eventuali differenze rispetto agli impianti oggi installati.

Se occorre un nuovo APE, comunica subito che il riscaldamento manca o è stato modificato. Questa informazione permette di impostare correttamente la valutazione e di chiarire gli eventuali documenti richiesti dalla procedura regionale.

Per una casa senza riscaldamento, l’APE può dunque essere obbligatorio e può essere redatto anche senza installare un impianto. La verifica decisiva riguarda l’immobile, l’operazione prevista e l’eventuale presenza di una specifica esclusione. Per avviare la valutazione puoi consultare il servizio di certificazione energetica APE, segnalando fin dalla richiesta le condizioni effettive dell’abitazione.