APE per case vacanza e affitti brevi: quando è necessario
L’APE per case vacanza e affitti brevi è, in linea generale, necessario quando un’abitazione viene concessa in nuova locazione, anche per soggiorni di pochi giorni. La durata inferiore a 30 giorni non costituisce, da sola, un’esenzione dall’obbligo di dotare l’immobile dell’Attestato di Prestazione Energetica.
La confusione nasce perché dotazione dell’attestato, consegna all’inquilino, clausola nel contratto, allegazione e informazioni negli annunci sono adempimenti distinti. Per capire come comportarsi occorre considerarli separatamente, tenendo conto anche delle disposizioni regionali applicabili.
APE per affitti brevi: perché la durata del soggiorno non basta
L’Attestato di Prestazione Energetica descrive le caratteristiche energetiche dell’immobile e ne indica la classe. Il riferimento nazionale è il decreto legislativo 192/2005, che disciplina gli obblighi collegati alla certificazione energetica degli edifici.
L’articolo 6 prevede la produzione dell’attestato in caso di nuova locazione quando l’immobile non ne sia già dotato. Questo obbligo generale non è limitato agli affitti di lunga durata: affittare un appartamento per un fine settimana o per una settimana di vacanza non permette, per il solo fatto della brevità del soggiorno, di prescindere dall’APE.
Occorre invece verificare se esista già un documento valido, se rappresenti ancora l’abitazione e se ricorrano specifiche esclusioni previste dalla disciplina applicabile. Per un inquadramento più ampio è disponibile l’approfondimento sull’APE per vendita e affitto.
Case vacanza e locazioni turistiche sono sempre la stessa cosa?
Nel linguaggio comune, “casa vacanza” può indicare qualsiasi appartamento offerto ai turisti. Sul piano amministrativo, però, questa espressione può identificare una specifica tipologia di struttura ricettiva, disciplinata dalla normativa regionale.
Una locazione turistica e una casa o appartamento per vacanze classificato come struttura ricettiva possono quindi seguire regole differenti. La distinzione è illustrata, per esempio, dal Comune di Milano nella scheda sulle locazioni per finalità turistiche.
Prima di applicare le regole relative ai contratti di locazione bisogna dunque chiarire l’inquadramento effettivo dell’attività. Il nome scelto per l’annuncio, oppure la categoria selezionata su una piattaforma di prenotazione, non sono sufficienti a determinarlo.
Questa verifica è particolarmente utile quando, oltre all’alloggio, vengono offerti servizi che possono incidere sulla qualificazione dell’attività. Per le strutture ricettive vanno esaminati anche gli specifici requisiti regionali e gli adempimenti richiesti per l’esercizio.
Contratti sotto i 30 giorni: cosa cambia per l’APE
La soglia dei 30 giorni viene spesso richiamata perché incide sulla registrazione del contratto. In generale, per i contratti non formati per atto pubblico o scrittura privata autenticata, l’obbligo di registrazione va verificato considerando anche la durata complessiva dei rapporti con lo stesso conduttore nell’anno.
Come chiarisce la guida dell’Agenzia delle Entrate sulle locazioni brevi, durata del singolo contratto e regole di registrazione richiedono attenzione quando tra le stesse persone vengono conclusi più contratti.
L’assenza dell’obbligo di registrazione non equivale all’assenza dell’obbligo di APE. Sono questioni regolate da disposizioni diverse. Prima di affittare è quindi necessario controllare la posizione dell’immobile rispetto alla certificazione energetica, anche se ogni prenotazione dura soltanto pochi giorni.
Dotazione, consegna e allegazione: le differenze
Dotare l’immobile dell’APE significa far redigere l’attestato, se necessario, e disporre di un documento valido. Metterlo a disposizione e consegnarlo al conduttore riguarda invece l’informazione sulla prestazione energetica. La clausola contrattuale documenta la ricezione delle informazioni e dei documenti; l’allegazione consiste nell’unire una copia dell’attestato al contratto.
L’articolo 6 distingue questi adempimenti: la clausola è prevista per i nuovi contratti di locazione soggetti a registrazione, mentre l’allegazione non è richiesta per la locazione di singole unità immobiliari. Le regole sull’informazione e sulla consegna devono essere considerate separatamente. Il chiarimento della Regione Friuli Venezia Giulia sugli obblighi APE evidenzia proprio questa distinzione.
Classe energetica negli annunci su Airbnb, Booking e altri portali
Un altro controllo riguarda gli annunci con cui viene proposta l’abitazione. La disciplina nazionale richiede, nei casi previsti, l’indicazione degli indici di prestazione energetica e della classe corrispondente negli annunci commerciali di vendita o locazione.
L’obbligo riguarda i diversi mezzi di comunicazione: il fatto che l’offerta venga pubblicata su un portale di prenotazione non costituisce, di per sé, un’esenzione. I dati devono derivare dall’attestato dell’immobile, evitando classi inserite per supposizione o ricavate dalle caratteristiche apparenti dell’appartamento.
L’eccezione per gli immobili utilizzati meno di quattro mesi all’anno
L’articolo 6, comma 8, prevede un’eccezione per gli annunci relativi alla locazione di edifici residenziali utilizzati meno di quattro mesi all’anno. Come spiega la Regione Toscana nella pagina sulla prestazione energetica negli annunci, questa previsione riguarda la pubblicazione dei parametri energetici.
Non va trasformata in un’esenzione generale dall’APE per tutte le case vacanza. Inoltre, il riferimento è all’utilizzo dell’edificio nell’anno: non alla durata della singola prenotazione. Dieci soggiorni brevi non consentono, da soli, di concludere che l’eccezione sia applicabile.
Se si intende utilizzare questa previsione, è opportuno verificare la situazione concreta dell’immobile e le disposizioni regionali. Una casa occupata anche dal proprietario durante altri periodi dell’anno richiede una valutazione che tenga conto del suo effettivo utilizzo.
Tre situazioni pratiche per orientarsi
Appartamento affittato per pochi giorni durante tutto l’anno
Un proprietario propone l’abitazione per soggiorni di due o tre notti, con prenotazioni distribuite nei vari mesi. La brevità dei singoli contratti non esclude la necessità dell’attestato. Occorre verificare anche i dati energetici da riportare negli annunci, senza confondere il limite dei 30 giorni con l’eccezione relativa all’utilizzo annuale dell’edificio.
Abitazione utilizzata soltanto durante una breve stagione estiva
Un appartamento viene utilizzato esclusivamente per alcune settimane estive e resta inutilizzato nel resto dell’anno. Può rendersi necessario valutare l’eccezione prevista per gli annunci degli edifici residenziali utilizzati meno di quattro mesi all’anno. Questa verifica resta distinta da quella sull’obbligo di dotazione dell’APE.
Immobile con un attestato rilasciato in occasione dell’acquisto
Il proprietario dispone già dell’APE ricevuto quando ha acquistato l’appartamento. Prima di avviare gli affitti deve controllarne validità, corrispondenza con l’unità immobiliare e necessità di aggiornamento. La presenza di un nuovo ospite non richiede automaticamente un nuovo attestato.
Quanto dura l’APE di una casa destinata agli affitti brevi?
L’APE ha una validità massima di dieci anni, ma la sola data riportata sul documento non esaurisce le verifiche necessarie. La validità è collegata anche al rispetto dei controlli prescritti sugli impianti termici; inoltre, gli interventi che modificano la classe energetica richiedono l’aggiornamento dell’attestato.
Questi aspetti sono riepilogati dall’Agenzia Regionale Recupero Risorse nella pagina dedicata all’APE. Per il proprietario è utile conservare insieme attestato, documentazione degli impianti e informazioni sugli interventi eseguiti.
Se dopo il rilascio sono stati sostituiti impianti, modificati componenti dell’involucro o realizzati lavori di riqualificazione, il certificatore può verificare se il documento sia ancora utilizzabile. Ulteriori indicazioni sono disponibili nella pagina su durata, validità e aggiornamento dell’APE.
Cosa preparare per richiedere l’attestato
Per avviare la pratica conviene raccogliere la documentazione disponibile sull’abitazione e sugli impianti. La disponibilità dei documenti aiuta il tecnico a individuare eventuali informazioni mancanti prima della redazione.
- Planimetria e dati catastali dell’unità immobiliare.
- Eventuale APE precedente.
- Libretto e documentazione degli impianti, quando previsti.
- Informazioni sui lavori eseguiti, sugli infissi e sulle caratteristiche costruttive disponibili.
Il certificatore definirà i documenti necessari per il caso specifico ed effettuerà il sopralluogo obbligatorio. La procedura può prevedere uno scambio iniziale di informazioni a distanza, ma questo non sostituisce la verifica dell’immobile.
Per prepararsi è possibile consultare l’elenco dei documenti necessari per l’APE.
Le verifiche da fare prima di accettare le prenotazioni
Prima di mettere a reddito l’abitazione, il passaggio più utile è controllare insieme l’inquadramento dell’attività, la disponibilità di un attestato valido e gli obblighi relativi agli annunci e ai contratti. Considerarli come adempimenti distinti permette di evitare l’errore più frequente: ritenere che un soggiorno breve comporti automaticamente un’esenzione dalla certificazione energetica.
Se l’APE manca o ci sono dubbi sulla sua validità, puoi richiedere una verifica per l’immobile che intendi affittare. Partire dalla documentazione esistente consente di capire se occorre una nuova certificazione o se l’attestato disponibile può essere ancora utilizzato.
Le indicazioni descrivono il quadro generale nazionale. Per il singolo immobile devono essere considerate anche le disposizioni regionali e l’effettivo inquadramento dell’attività.