Quali categorie catastali sono escluse dall’APE
Capire quali immobili sono esclusi dall’obbligo di Attestato di Prestazione Energetica può essere meno immediato di quanto sembri. Una delle ricerche più frequenti riguarda infatti le categorie catastali escluse dall’APE, ma la normativa non stabilisce una corrispondenza automatica tra una determinata categoria catastale e l’esenzione dalla certificazione energetica.
Per stabilire se un immobile necessita dell’APE occorre considerare soprattutto la sua destinazione d’uso, le caratteristiche costruttive, la presenza o meno di determinate condizioni e l’utilizzo effettivo dell’edificio. Due immobili appartenenti alla stessa categoria catastale possono quindi trovarsi, in alcuni casi, in situazioni differenti rispetto all’obbligo di certificazione energetica.
Il principale riferimento è il Decreto Legislativo 19 agosto 2005, n. 192, insieme alle Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici approvate con il Decreto interministeriale del 26 giugno 2015.
Categorie catastali e obbligo APE: perché non coincidono
La categoria catastale serve principalmente a classificare un immobile ai fini catastali e fiscali in relazione alla sua destinazione e alle sue caratteristiche. Le categorie del gruppo A comprendono, ad esempio, numerose tipologie residenziali; il gruppo C comprende immobili come negozi, magazzini, laboratori, autorimesse e tettoie; altri gruppi riguardano immobili a destinazione speciale o particolare.
La normativa sulla prestazione energetica segue però una logica diversa. L’APE serve a descrivere il comportamento energetico di un edificio o di un’unità immobiliare e prende quindi in considerazione il modo in cui gli spazi vengono utilizzati e i servizi energetici necessari per il loro normale funzionamento.
Di conseguenza, affermare semplicemente che una categoria come C/2, C/6 o D/1 sia sempre esclusa dall’APE sarebbe impreciso. La categoria catastale può rappresentare un elemento utile per comprendere la natura dell’immobile, ma non costituisce da sola la prova dell’esenzione.
Box, cantine, autorimesse e depositi possono essere esclusi dall’APE
Tra i casi più comuni di esclusione rientrano gli edifici che non appartengono alle categorie di destinazione d’uso previste dall’articolo 3 del D.P.R. 412/1993 e il cui utilizzo standard non prevede l’installazione e l’impiego di sistemi tecnici di climatizzazione.
La normativa cita espressamente, a titolo di esempio, box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano e depositi, oltre alle strutture stagionali destinate alla protezione degli impianti sportivi.
È proprio da questa disposizione che nasce frequentemente l’associazione tra esclusione dall’APE e alcune categorie catastali del gruppo C. Un’autorimessa può essere censita, ad esempio, come C/6, mentre un magazzino o locale di deposito può rientrare nella categoria C/2.
Ciò che determina l’esclusione, tuttavia, non è semplicemente la sigla catastale. Deve trattarsi di un immobile le cui caratteristiche e il cui utilizzo standard siano effettivamente compatibili con il caso previsto dalla normativa.
Una situazione particolare riguarda inoltre gli edifici nei quali siano presenti porzioni destinate a uffici o ad attività assimilabili. In questo caso, quando tali porzioni sono scorporabili ai fini della valutazione energetica, per esse può essere richiesta la certificazione.
Edifici industriali e artigianali: quando non serve l’APE
Anche gli edifici industriali e artigianali possono rientrare tra le esclusioni, ma ancora una volta non è sufficiente fare riferimento alla categoria catastale.
Il D.Lgs. 192/2005 esclude gli edifici industriali e artigianali quando gli ambienti sono riscaldati per esigenze legate al processo produttivo oppure mediante reflui energetici derivanti dal processo produttivo e non utilizzabili diversamente.
Le Linee guida nazionali comprendono inoltre il caso degli edifici industriali e artigianali nei quali l’utilizzo o le attività svolte non prevedano il riscaldamento o la climatizzazione.
Un capannone appartenente a una categoria catastale del gruppo D non è quindi automaticamente esente dall’APE. Occorre verificare quale attività viene effettivamente svolta al suo interno e quale funzione svolgono gli eventuali sistemi energetici presenti.
La distinzione è importante soprattutto nelle compravendite e nelle locazioni di immobili produttivi, perché basarsi esclusivamente sulla visura catastale potrebbe portare a considerare erroneamente esente un immobile che, per caratteristiche e destinazione reale, rientra invece nell’ambito della certificazione energetica.
Edifici agricoli e rurali non residenziali
Un’altra esclusione prevista dalla normativa riguarda gli edifici agricoli o rurali non residenziali privi di impianti di climatizzazione.
Anche in questo caso devono essere presenti contemporaneamente più condizioni. L’immobile deve essere agricolo o rurale, non deve essere destinato alla residenza e deve essere privo degli impianti indicati dalla normativa.
La destinazione rurale, quindi, non comporta da sola l’esenzione. Un’abitazione rurale utilizzata come residenza non deve essere confusa con un fabbricato agricolo strumentale privo di climatizzazione.
È l’insieme delle caratteristiche dell’immobile a determinare l’applicabilità o meno dell’obbligo.
Fabbricati isolati inferiori a 50 metri quadrati
Tra i casi espressamente individuati dal D.Lgs. 192/2005 rientrano anche i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati.
La parola “isolati” è fondamentale. Il limite dei 50 metri quadrati non significa che ogni appartamento, negozio o altra unità immobiliare di piccole dimensioni sia automaticamente esclusa dall’APE.
L’esclusione riguarda infatti il fabbricato isolato nel suo complesso. Una singola unità immobiliare di 40 metri quadrati collocata all’interno di un edificio condominiale, ad esempio, non può essere considerata esente semplicemente perché la sua superficie è inferiore a 50 metri quadrati.
Si tratta di una delle interpretazioni errate più frequenti e dimostra ancora una volta perché, per determinare l’obbligo dell’APE, non sia sufficiente osservare soltanto i dati catastali o la metratura dell’unità.
Edifici inagibili, collabenti e ruderi
Il D.Lgs. 192/2005 comprende tra le esclusioni gli edifici dichiarati inagibili o collabenti. Nel linguaggio catastale gli immobili collabenti sono generalmente associati alla categoria F/2, utilizzata per fabbricati che hanno perso, in tutto o in parte, la propria capacità reddituale a causa del loro stato.
In questo caso la categoria catastale può rappresentare un’indicazione particolarmente significativa, ma anche qui è opportuno distinguere il dato catastale dalle condizioni richieste dalla disciplina energetica.
Le Linee guida nazionali includono inoltre tra i casi esclusi dall’obbligo di dotazione dell’APE i ruderi, purché tale condizione venga espressamente dichiarata nell’atto notarile.
La ratio è facilmente comprensibile: un fabbricato che, per il proprio stato materiale, non può essere utilizzato come normale edificio climatizzato non può essere valutato con gli stessi criteri di un’abitazione, di un ufficio o di un locale commerciale normalmente utilizzabile.
Immobili in costruzione e fabbricati al rustico
Le Linee guida del 26 giugno 2015 contemplano anche alcuni fabbricati in costruzione per i quali, al momento della compravendita, non sia disponibile l’abitabilità o l’agibilità e il relativo stato venga dichiarato nell’atto notarile.
Rientrano in particolare in questa situazione gli immobili venduti allo stato di scheletro strutturale, cioè ancora privi degli elementi necessari a completare l’involucro edilizio, e quelli venduti al rustico, privi delle finiture e degli impianti tecnologici previsti per l’utilizzo definitivo.
Nel Catasto queste situazioni possono essere associate anche a categorie del gruppo F, come le unità in corso di costruzione o definizione. Anche in questo caso, tuttavia, è più corretto verificare lo stato effettivo del fabbricato e le condizioni previste dalla normativa anziché considerare la categoria catastale come unico criterio.
Luoghi di culto e attività religiose
Il Decreto Legislativo 192/2005 esclude inoltre gli edifici adibiti a luoghi di culto e allo svolgimento di attività religiose.
La disposizione riguarda quindi la funzione concretamente svolta dall’edificio. La destinazione catastale può essere coerente con questa funzione, ma ciò che interessa ai fini della normativa energetica è che l’immobile sia effettivamente utilizzato per le finalità indicate dalla legge.
Nel caso di complessi immobiliari nei quali siano presenti spazi con utilizzi diversi, come uffici, abitazioni o altre unità autonome, la situazione deve essere valutata distinguendo le differenti destinazioni.
Gli edifici storici sono sempre esenti dall’APE?
Un altro equivoco frequente riguarda gli immobili sottoposti a tutela storico-artistica o paesaggistica. Non è corretto affermare in modo generale che tutti gli edifici vincolati siano automaticamente esclusi dall’APE.
L’attuale formulazione dell’articolo 3 del D.Lgs. 192/2005 prevede infatti una disciplina specifica per gli edifici interessati dal Codice dei beni culturali e del paesaggio. La certificazione energetica continua ad avere una propria applicazione, mentre determinate prescrizioni possono essere escluse quando il loro rispetto comporterebbe un’alterazione sostanziale del carattere o dell’aspetto storico, artistico o paesaggistico dell’edificio, secondo le valutazioni previste dalla normativa.
È quindi necessario evitare l’equazione “immobile storico uguale immobile senza APE”, perché la disciplina è più articolata.
Categorie C/2, C/6 e F/2: l’APE serve oppure no?
Riassumendo alcuni dei casi che generano più dubbi, un immobile accatastato come C/2, ad esempio un magazzino o deposito, può essere escluso quando il suo utilizzo standard rientra nelle condizioni previste dalla normativa e non comporta l’impiego dei sistemi tecnici considerati ai fini della prestazione energetica.
Lo stesso principio vale per un C/6, categoria nella quale possono rientrare autorimesse e box. Non è la presenza della sigla C/6 sulla visura catastale a determinare automaticamente l’esenzione: conta la reale configurazione dell’immobile.
Per gli immobili F/2 collabenti, invece, il collegamento con l’esclusione è più diretto, poiché il D.Lgs. 192/2005 indica espressamente gli edifici dichiarati collabenti tra quelli esclusi dal proprio ambito di applicazione.
Le categorie catastali rappresentano quindi un punto di partenza utile, ma devono sempre essere lette insieme alla destinazione, allo stato e alle caratteristiche dell’edificio.
Quando è meglio verificare se l’immobile è realmente esente
La verifica diventa particolarmente importante quando l’immobile deve essere venduto o concesso in locazione. In queste circostanze un’errata interpretazione dell’esenzione può creare problemi nella predisposizione della documentazione necessaria.
Prima di considerare un immobile escluso dall’APE è quindi utile verificare almeno la categoria e i dati catastali, la destinazione d’uso effettiva, lo stato dell’edificio, la superficie nel caso dei fabbricati isolati e le condizioni specifiche previste dalla normativa.
Bisogna inoltre tenere presente che le Regioni e le Province autonome gestiscono i sistemi di certificazione energetica sul proprio territorio e possono prevedere disposizioni operative e procedure specifiche, nel rispetto del quadro normativo nazionale.
La categoria catastale da sola non basta per stabilire l’esenzione
Alla domanda “quali categorie catastali sono escluse dall’APE?” non corrisponde quindi un elenco composto semplicemente da sigle catastali. Esistono certamente categorie frequentemente associate a immobili esclusi, come alcuni C/2, C/6 o F/2, ma l’esenzione deve essere ricondotta alle condizioni stabilite dalla normativa.
Box, cantine, autorimesse e depositi con determinate caratteristiche, fabbricati industriali o artigianali in particolari condizioni, edifici rurali non residenziali privi di climatizzazione, fabbricati isolati sotto i 50 metri quadrati, immobili collabenti, ruderi, alcuni edifici in costruzione e luoghi di culto rappresentano i principali casi da conoscere.
Se invece l’immobile non rientra chiaramente in una delle esclusioni previste, è opportuno verificare l’effettiva necessità della certificazione energetica APE prima di una vendita, una locazione o un’altra operazione per la quale il documento può essere richiesto.
Per comprendere meglio quali informazioni vengono riportate nel documento è inoltre possibile approfondire la struttura del certificato APE e il significato dei principali dati energetici associati all’immobile.