Ricevere un immobile in eredità comporta una serie di adempimenti amministrativi, fiscali e documentali. Tra i documenti da verificare può esserci anche la certificazione energetica, conosciuta come APE, acronimo di Attestato di Prestazione Energetica.

La presenza di una casa, di un appartamento o di un altro fabbricato nella dichiarazione di successione non determina automaticamente l’obbligo di predisporre un nuovo attestato energetico. La situazione cambia, però, quando gli eredi decidono di vendere l’immobile, concederlo in locazione oppure pubblicare un annuncio immobiliare.

Per questo motivo è importante comprendere quando la certificazione energetica per un immobile ereditato sia effettivamente necessaria, come verificare l’esistenza di un attestato già registrato e quali controlli effettuare prima di utilizzare o trasferire il bene.

Che cos’è la certificazione energetica di un immobile

L’Attestato di Prestazione Energetica è il documento che descrive le caratteristiche energetiche di un edificio o di una singola unità immobiliare.

Attraverso una scala composta da diverse classi energetiche, l’APE permette di comprendere quanto un immobile sia efficiente sotto il profilo dei consumi. La classificazione va generalmente dalla classe A4, associata agli edifici con prestazioni migliori, fino alla classe G, riferita agli immobili meno efficienti.

Oltre alla classe energetica, il documento contiene informazioni relative alla prestazione energetica globale, alle caratteristiche dell’edificio, agli impianti presenti e ai possibili interventi utili per migliorare l’efficienza.

Secondo ENEA, l’APE ha la funzione di attestare la prestazione e la classe energetica dell’immobile, fornendo anche indicazioni sugli interventi migliorativi più convenienti.

La certificazione energetica rappresenta quindi uno strumento informativo importante sia per il proprietario sia per chi intende acquistare o prendere in affitto l’immobile.

L’APE è obbligatorio per la dichiarazione di successione?

In linea generale, la certificazione energetica non è un documento necessario per presentare la dichiarazione di successione.

Il passaggio dell’immobile dal proprietario deceduto agli eredi avviene per successione e non corrisponde a una normale compravendita. Di conseguenza, il semplice trasferimento ereditario non determina automaticamente la necessità di predisporre un nuovo APE.

Gli eredi possono quindi acquisire la proprietà dell’immobile anche quando non dispongono immediatamente della relativa certificazione energetica.

Questo non significa, tuttavia, che il documento possa essere ignorato. Dopo aver completato gli adempimenti successori, è opportuno verificare se l’immobile possieda già un attestato valido, soprattutto quando si prevede di venderlo, affittarlo o pubblicizzarlo sul mercato immobiliare.

Cosa succede all’APE già esistente dopo l’eredità

Quando l’immobile ereditato possiede già un Attestato di Prestazione Energetica, il documento non perde automaticamente validità a causa del cambio di proprietario.

L’APE è riferito principalmente all’edificio o all’unità immobiliare, non alla persona che ne è proprietaria. Il passaggio del bene agli eredi, pertanto, non richiede di per sé la sostituzione dell’attestato.

Gli eredi possono utilizzare l’APE esistente a condizione che il documento sia ancora valido, sia riferito esattamente all’immobile ereditato, riporti dati catastali corretti e non siano state apportate modifiche capaci di cambiare le prestazioni energetiche dell’edificio.

La durata massima ordinaria dell’APE è di dieci anni dalla data del rilascio. Il documento deve inoltre essere aggiornato quando vengono realizzati interventi che modificano la classe energetica o le prestazioni dell’immobile.

Prima di utilizzare un vecchio attestato è quindi importante controllare attentamente la data di emissione e la corrispondenza tra il documento e lo stato attuale dell’edificio.

Come verificare se l’immobile ereditato possiede già un APE

La certificazione energetica potrebbe essere conservata tra i documenti del precedente proprietario, insieme agli atti di acquisto, alle planimetrie, ai documenti catastali, ai contratti di locazione o alla documentazione relativa a lavori effettuati sull’immobile.

Gli eredi possono quindi iniziare la ricerca controllando l’archivio documentale della persona deceduta.

Un’altra possibilità consiste nel verificare la presenza dell’attestato presso il catasto energetico della Regione o della Provincia autonoma in cui si trova l’immobile. Gli APE vengono infatti trasmessi e registrati attraverso sistemi regionali che possono adottare modalità di consultazione differenti.

In alcune Regioni la consultazione può essere effettuata attraverso servizi telematici, mentre in altre può essere necessario seguire una procedura specifica o presentare una richiesta agli uffici competenti.

È importante non confondere il catasto energetico con il Catasto fabbricati. Il primo raccoglie le certificazioni energetiche, mentre il secondo contiene i dati catastali e identificativi degli immobili.

La presenza di una visura catastale o di una planimetria non dimostra quindi che esista anche un APE valido.

Quando serve l’APE per vendere un immobile ereditato

La certificazione energetica diventa particolarmente importante quando uno o più eredi decidono di vendere l’immobile.

La normativa prevede l’obbligo di dotare della certificazione energetica gli edifici e le unità immobiliari oggetto di compravendita, salvo i casi di esclusione previsti dalla legge.

L’APE rientra normalmente anche tra i documenti richiesti al venditore durante la preparazione della compravendita immobiliare.

Se l’immobile ereditato dispone già di un attestato valido e aggiornato, gli eredi possono normalmente utilizzare quello esistente. Se invece il documento manca, è scaduto oppure non corrisponde più alle caratteristiche dell’edificio, occorre provvedere alla predisposizione di un nuovo attestato prima di completare la vendita.

Quando gli eredi sono più di uno, l’immobile può trovarsi in una situazione di comunione ereditaria. Tutti i comproprietari coinvolti nella vendita devono verificare che la documentazione dell’immobile sia completa e coerente.

L’APE non sostituisce gli altri documenti necessari per vendere una casa ereditata, come quelli relativi alla successione, alla provenienza, alla situazione catastale e alla titolarità del bene. Costituisce però una parte rilevante della documentazione da preparare.

Certificazione energetica e annunci di vendita

La certificazione energetica deve essere considerata ancora prima della firma del contratto di compravendita.

Quando un immobile viene pubblicizzato attraverso un’agenzia, un portale immobiliare, un sito internet o un altro canale promozionale, l’annuncio deve normalmente riportare le informazioni energetiche previste dalla normativa.

Gli eredi che intendono mettere sul mercato una casa dovrebbero quindi verificare la certificazione energetica prima di pubblicare l’annuncio. Non è consigliabile attendere il momento in cui viene trovato un potenziale acquirente, perché alcuni dati dell’attestato possono essere necessari già nella fase promozionale.

Una classe energetica correttamente indicata permette inoltre agli interessati di confrontare l’immobile con altre abitazioni e di valutare con maggiore consapevolezza i possibili consumi energetici.

Quando serve l’APE per affittare un immobile ereditato

Anche la locazione può rendere necessaria la certificazione energetica.

Se gli eredi decidono di affittare per la prima volta l’immobile oppure di stipulare un nuovo contratto di locazione, devono verificare gli obblighi relativi all’APE.

Il conduttore deve ricevere le informazioni e la documentazione energetica previste dalla legge. Nei contratti deve inoltre essere inserita l’apposita dichiarazione con cui il conduttore conferma di aver ricevuto le informazioni relative alla prestazione energetica dell’immobile.

Le modalità di allegazione possono cambiare in base alla tipologia del contratto e dell’immobile.

Anche in questo caso, se esiste già un attestato ancora valido e coerente con l’immobile, non è automaticamente necessario rifarlo. Occorre però controllare che possa essere utilizzato per il nuovo contratto.

Quando un vecchio APE deve essere aggiornato

Il fatto che l’attestato non abbia ancora raggiunto i dieci anni non significa necessariamente che sia sempre utilizzabile.

Durante il periodo di validità potrebbero essere stati eseguiti lavori o modifiche capaci di incidere sulle prestazioni energetiche dell’edificio. Alcuni esempi possono riguardare la sostituzione degli impianti, interventi sull’involucro, modifiche agli infissi, opere di isolamento o trasformazioni rilevanti dell’unità immobiliare.

In presenza di cambiamenti significativi, la classe energetica riportata nel vecchio documento potrebbe non rappresentare più correttamente l’immobile.

Gli eredi dovrebbero pertanto ricostruire, per quanto possibile, la storia recente dell’edificio, controllando eventuali fatture, pratiche edilizie, documenti relativi agli impianti e interventi realizzati dal precedente proprietario.

Bisogna inoltre verificare che i dati catastali presenti nell’attestato corrispondano a quelli attuali. Fusioni, frazionamenti o variazioni dell’unità immobiliare possono rendere necessario un nuovo documento riferito alla configurazione aggiornata.

Cosa fare quando gli eredi non trovano la certificazione energetica

La mancanza di una copia cartacea o digitale dell’APE non significa necessariamente che l’immobile non sia mai stato certificato.

Il documento potrebbe essere stato registrato presso il sistema energetico regionale, consegnato in occasione di una precedente compravendita o predisposto per un vecchio contratto di locazione.

Prima di richiedere una nuova certificazione, può quindi essere utile effettuare una ricerca utilizzando i dati identificativi dell’immobile e le informazioni del precedente proprietario.

Se non risulta alcun attestato, oppure se quello recuperato è scaduto o non più utilizzabile, gli eredi dovranno ottenere un nuovo APE quando intendono compiere un’operazione per la quale la certificazione è obbligatoria.

In questa fase è importante avere a disposizione almeno i dati catastali corretti, la planimetria dell’immobile e la documentazione utile a identificare le caratteristiche dell’edificio e degli impianti.

APE e immobili ereditati da ristrutturare

Un immobile ricevuto in eredità può richiedere lavori di ristrutturazione prima di essere abitato, venduto o affittato.

Quando sono previsti interventi importanti, può essere opportuno valutare il momento più adatto per predisporre o aggiornare la certificazione energetica. Un attestato realizzato prima di opere che modificano in modo sostanziale le prestazioni dell’edificio potrebbe infatti dover essere successivamente aggiornato.

La certificazione può essere utile anche per comprendere quali elementi incidano maggiormente sui consumi e quali miglioramenti possano aumentare l’efficienza dell’immobile.

Occorre comunque distinguere l’APE dagli altri documenti eventualmente richiesti nell’ambito dei lavori, delle agevolazioni fiscali o delle pratiche edilizie. Ogni documento ha finalità e regole specifiche.

La classe energetica incide sul valore dell’immobile ereditato?

La classe energetica non determina da sola il valore commerciale di una casa, ma può influenzare la percezione dell’immobile da parte di potenziali acquirenti e inquilini.

Un’abitazione efficiente può offrire consumi più contenuti, maggiore comfort e minori esigenze di intervento. Al contrario, un immobile collocato nelle classi energetiche più basse può richiedere lavori di miglioramento e costi di gestione più elevati.

Le condizioni del mercato immobiliare mostrano una crescente attenzione verso la qualità energetica degli edifici.

Per gli eredi, conoscere la classe energetica può essere utile per stabilire il prezzo di vendita, pianificare eventuali interventi e presentare l’immobile in modo trasparente.

Quali immobili possono essere esclusi dall’obbligo

La normativa prevede alcuni casi in cui l’obbligo di certificazione energetica può non essere applicabile.

Le esclusioni possono riguardare, a determinate condizioni, particolari categorie di edifici, fabbricati privi di impianti, strutture con specifiche destinazioni d’uso, immobili non utilizzabili o altri casi espressamente disciplinati.

Non è però sufficiente che una casa sia vuota, inutilizzata o ricevuta in eredità per considerarla automaticamente esente.

L’esclusione deve essere valutata sulla base delle caratteristiche concrete dell’edificio e delle disposizioni nazionali e regionali applicabili. Le Regioni possono infatti stabilire procedure operative, sistemi di registrazione e regole specifiche per la gestione degli attestati.

I controlli da effettuare prima di vendere o affittare

Prima di mettere sul mercato un immobile ereditato, è utile effettuare una verifica complessiva della documentazione energetica.

Gli eredi dovrebbero controllare se esiste già un Attestato di Prestazione Energetica, la data di rilascio e la scadenza del documento, la corrispondenza dei dati catastali, l’eventuale presenza di modifiche successive e la registrazione presso il sistema regionale.

È inoltre importante verificare la possibilità di utilizzare l’attestato per la vendita o la locazione e la corretta indicazione dei dati energetici negli annunci immobiliari.

Questa verifica permette di evitare ritardi durante una trattativa e di fornire informazioni più chiare agli interessati.

Perché verificare subito la certificazione energetica

Dopo una successione, gli eredi tendono spesso a concentrarsi sugli aspetti fiscali e sulla voltura catastale, rimandando il controllo degli altri documenti.

Verificare tempestivamente l’APE consente invece di conoscere meglio la situazione dell’immobile e di prepararlo per eventuali operazioni future.

La successione non comporta automaticamente l’obbligo di ottenere una nuova certificazione energetica. L’APE diventa però necessario in numerose situazioni successive, in particolare quando l’immobile ereditato viene venduto, affittato o pubblicizzato.

Recuperare un attestato esistente, controllarne la validità e verificare che i dati corrispondano allo stato attuale dell’edificio permette agli eredi di gestire il bene con maggiore consapevolezza e di affrontare senza ritardi una futura compravendita o locazione.