Serve la planimetria catastale per l’APE?
La planimetria catastale è normalmente uno dei documenti richiesti per redigere l’Attestato di Prestazione Energetica (APE). Permette al certificatore di identificare l’unità immobiliare e di ricostruirne forma, dimensioni, distribuzione e confini. Non esiste però una risposta identica per ogni pratica: la necessità formale del documento dipende anche dalle disposizioni della regione in cui si trova l’immobile e dal materiale tecnico disponibile.
La normativa nazionale impone al certificatore di raccogliere e verificare i dati necessari, effettuando almeno un sopralluogo. Alcune discipline regionali richiedono inoltre espressamente il deposito o la conservazione della planimetria catastale. Per questo, nella pratica, è consigliabile recuperarla prima di avviare la richiesta dell’APE.
A cosa serve la planimetria catastale per l’APE
La planimetria catastale è la rappresentazione grafica di una singola unità immobiliare depositata negli archivi del Catasto. Mostra normalmente il perimetro dell’immobile, la distribuzione interna, gli accessi, le pertinenze rappresentate e altri elementi utili a riconoscere l’unità.
Per elaborare un APE non basta conoscere la superficie commerciale indicata in un annuncio immobiliare. Il tecnico deve costruire un modello energetico basato sulle caratteristiche reali dell’edificio. Tra gli elementi da valutare rientrano:
- superficie utile e volume degli ambienti climatizzati;
- pareti che confinano con l’esterno o con locali non riscaldati;
- pavimenti verso terreno, cantine, garage o altri ambienti;
- coperture e solai superiori;
- numero, posizione e dimensioni delle finestre;
- orientamento degli ambienti e delle superfici disperdenti;
- eventuali locali o porzioni non climatizzate.
La planimetria costituisce quindi una base di lavoro importante, ma non contiene necessariamente tutte le informazioni necessarie per il calcolo. Può non indicare le altezze, le stratigrafie delle pareti, le caratteristiche dei serramenti o le modifiche realizzate dopo il suo deposito. Questi dati devono essere ricavati dalla documentazione tecnica e verificati durante il sopralluogo.
La planimetria catastale è sempre obbligatoria?
A livello nazionale, il decreto interministeriale del 26 giugno 2015 sulle linee guida per la certificazione energetica stabilisce che il certificatore debba reperire e verificare i dati relativi all’edificio e agli impianti. Lo stesso decreto rende obbligatorio almeno un sopralluogo presso l’edificio o l’unità immobiliare da certificare.
Il modello nazionale dell’APE deve inoltre riportare gli identificativi catastali dell’immobile, tra cui Comune catastale, sezione, foglio, particella e subalterno. La disponibilità di dati catastali corretti è quindi indispensabile, mentre la planimetria è il documento grafico normalmente utilizzato per integrare tali informazioni con la geometria dell’unità.
Le disposizioni operative possono tuttavia cambiare da una regione all’altra. Le regioni e le province autonome gestiscono infatti i propri catasti energetici e possono stabilire documenti, allegati e modalità di trasmissione ulteriori. In Lombardia, per esempio, le disposizioni regionali sull’efficienza energetica degli edifici prevedono il deposito della planimetria catastale contestualmente alla registrazione dell’APE.
La risposta più corretta è dunque questa: la planimetria catastale è generalmente necessaria per gestire la pratica e, in alcune regioni, deve essere obbligatoriamente allegata o conservata. Se non è disponibile, occorre verificare con il certificatore se sia possibile integrare la geometria attraverso un rilievo e se le procedure regionali consentano di completare ugualmente la registrazione.
Planimetria e visura catastale non sono la stessa cosa
Planimetria catastale e visura catastale svolgono funzioni differenti e spesso vengono richieste entrambe.
La visura catastale riporta principalmente informazioni alfanumeriche: intestatari, Comune, foglio, particella, subalterno, categoria, classe, consistenza, rendita e indirizzo. È utile per identificare con precisione l’unità e compilare i dati catastali dell’attestato.
La planimetria catastale, invece, rappresenta graficamente la singola unità immobiliare. Non va confusa con l’elaborato planimetrico, che mostra generalmente l’intero fabbricato, la suddivisione in subalterni e le parti comuni, né con l’estratto di mappa, riferito alla rappresentazione di terreni e sagome dei fabbricati.
Una visura aggiornata non sostituisce quindi automaticamente la planimetria: fornisce gli identificativi catastali, ma non permette di ricostruire da sola la distribuzione e la geometria interna dell’immobile.
Cosa succede se la planimetria catastale non è disponibile
La mancanza della planimetria non deve essere nascosta né compensata con il disegno di un altro appartamento simile. È opportuno comunicarla subito al tecnico, indicando quali documenti sono effettivamente disponibili.
In base alla regione, al tipo di immobile e alla procedura applicabile, il certificatore potrà valutare se:
- la planimetria debba essere recuperata prima della registrazione dell’APE;
- sia utilizzabile un diverso elaborato tecnico attendibile;
- sia necessario effettuare un rilievo geometrico più approfondito;
- occorra produrre sia la planimetria catastale sia il rilievo dello stato attuale;
- la pratica debba essere sospesa in attesa di un’integrazione.
Il rilievo effettuato dal tecnico può fornire le misure necessarie al modello energetico, ma non elimina automaticamente un eventuale obbligo regionale di allegare la planimetria catastale. Per la stessa ragione, una fotografia, una pianta commerciale o una vecchia brochure dell’immobile non costituiscono sempre un’alternativa adeguata.
Il sopralluogo sostituisce la planimetria?
No: il sopralluogo e la planimetria hanno funzioni complementari.
La pianta catastale offre una rappresentazione documentale dell’unità depositata in Catasto. Il sopralluogo permette invece al certificatore di verificare lo stato effettivo dell’immobile, raccogliere le misure necessarie e controllare involucro, serramenti e impianti.
Il sopralluogo è obbligatorio anche quando il proprietario dispone di una planimetria recente e apparentemente completa. La documentazione non consente infatti di accertare da sola, per esempio, se siano stati sostituiti gli infissi, installato un nuovo generatore, chiusa una veranda o modificata la distribuzione interna.
Allo stesso modo, il sopralluogo non consente di ignorare la documentazione richiesta dal catasto energetico regionale. Il tecnico deve combinare i dati documentali con ciò che rileva sul posto, conservando gli elementi utilizzati per il calcolo e per le eventuali verifiche successive.
Cosa fare se la planimetria è diversa dallo stato reale
Può accadere che la planimetria mostri una distribuzione diversa da quella osservata nell’immobile. Le differenze possono riguardare pareti spostate o eliminate, nuovi ambienti, ampliamenti, frazionamenti, accorpamenti, verande oppure pertinenze non rappresentate correttamente.
In questa situazione è importante consegnare comunque il documento al certificatore e segnalare le modifiche. Il tecnico deve utilizzare dati geometrici coerenti con lo stato rilevato e applicare le procedure previste nella regione competente. In alcune regioni, quando emergono differenze, può essere richiesto di allegare alla pratica sia la planimetria catastale sia il rilievo dello stato di fatto.
L’APE non regolarizza una difformità catastale o urbanistica e non sostituisce una verifica di conformità dell’immobile. La certificazione energetica ha una finalità diversa: descrive la prestazione energetica del sistema edificio-impianto. Se la differenza è significativa, può essere necessario rivolgersi a un professionista abilitato per verificare separatamente la situazione edilizia e catastale.
È inoltre sconsigliato aggiornare la planimetria soltanto per ottenere l’APE senza avere prima esaminato l’origine della difformità e gli eventuali titoli edilizi. L’aggiornamento catastale e la regolarità urbanistica sono aspetti collegati ma distinti, che richiedono una valutazione specifica.
Come recuperare la planimetria catastale
Il proprietario o un altro titolare di diritti reali può normalmente consultare la planimetria dei propri immobili attraverso i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate. La consultazione delle planimetrie è riservata agli aventi diritto e ai soggetti da loro delegati, come chiarito nella guida dell’Agenzia delle Entrate alla visura catastale.
La planimetria può essere recuperata anche tramite un professionista autorizzato, al quale deve essere conferito l’incarico o la delega necessaria. Prima di inviarla per l’APE è opportuno controllare:
- che riguardi il subalterno corretto;
- che il documento sia completo e leggibile;
- che non sia una semplice pianta commerciale;
- che la distribuzione rappresentata sia confrontabile con quella attuale;
- che eventuali difformità vengano comunicate al certificatore.
Quali altri documenti preparare insieme alla planimetria
La planimetria, da sola, non basta per completare l’APE. È utile raccogliere anche la visura catastale, i dati del proprietario o del richiedente, il libretto dell’impianto, le informazioni del generatore, le schede tecniche disponibili e l’eventuale attestato precedente.
Quando sono stati eseguiti lavori, possono risultare utili anche relazioni tecniche, pratiche edilizie, documenti sull’isolamento, schede degli infissi e informazioni sugli impianti installati. La pagina dedicata ai documenti necessari per l’APE contiene una checklist più completa per preparare la richiesta.
Disporre fin dall’inizio di file leggibili e riferiti alla stessa unità immobiliare riduce il rischio di richieste successive di integrazione. Non è invece opportuno inserire dati stimati personalmente o utilizzare documenti appartenenti a unità vicine, anche quando gli appartamenti sembrano avere una distribuzione simile.
Come preparare correttamente la richiesta
Prima di richiedere l’attestato, conviene quindi recuperare la planimetria e la visura, confrontare la pianta con lo stato dell’immobile e comunicare qualsiasi modifica intervenuta. Il certificatore potrà così stabilire quali misure verificare durante il sopralluogo e quali allegati siano richiesti dalla procedura regionale.
In sintesi, la planimetria catastale è quasi sempre un documento centrale per l’APE, ma non deve essere considerata l’unica fonte tecnica né un’alternativa al sopralluogo. La sua effettiva obbligatorietà documentale va verificata in base alla regione e alle caratteristiche della pratica.
Per conoscere il funzionamento del servizio e avviare la procedura è possibile consultare la pagina dedicata alla certificazione energetica APE online, preparando la documentazione disponibile e segnalando fin dall’inizio eventuali elementi mancanti o non aggiornati.