Quando è obbligatoria la certificazione energetica APE
L’Attestato di Prestazione Energetica, comunemente indicato con l’acronimo APE, è il documento che descrive le caratteristiche energetiche di un edificio o di una singola unità immobiliare. Attraverso una classificazione che va dalle classi meno efficienti fino a quelle con le migliori prestazioni, permette di comprendere quanto un immobile sia efficiente dal punto di vista energetico e quali siano, indicativamente, le sue prestazioni.
Sapere quando è obbligatoria la certificazione energetica APE è importante soprattutto quando si deve vendere, acquistare o affittare un immobile, ma l’obbligo può riguardare anche edifici di nuova costruzione e immobili interessati da determinate ristrutturazioni.
Il principale riferimento normativo nazionale è il D.Lgs. 192/2005, successivamente modificato e integrato, che disciplina la prestazione energetica degli edifici e individua i casi nei quali un immobile deve essere dotato di APE.
Che cos’è l’APE e a cosa serve
L’APE sintetizza le caratteristiche energetiche dell’immobile attraverso una serie di indicatori e attribuisce all’edificio o all’unità immobiliare una specifica classe energetica.
Il documento contiene informazioni relative alla prestazione energetica globale dell’immobile e consente di confrontare edifici differenti sulla base della loro efficienza.
La certificazione energetica assume quindi una duplice funzione. Da una parte permette al proprietario di conoscere le caratteristiche energetiche dell’immobile; dall’altra fornisce a un possibile acquirente o conduttore informazioni utili per valutare anche questo aspetto prima di prendere una decisione.
La prestazione energetica è diventata infatti un elemento sempre più importante nella valutazione di una casa. Due immobili apparentemente simili per superficie, posizione e caratteristiche possono avere comportamenti energetici molto differenti e, conseguentemente, differenti esigenze in termini di consumi.
Quando è obbligatoria la certificazione energetica APE?
In Italia l’APE è richiesto principalmente quando un immobile viene costruito, venduto o locato a un nuovo conduttore. La normativa comprende inoltre specifiche situazioni collegate alle ristrutturazioni importanti degli edifici.
Non si tratta quindi di un documento necessario indistintamente per qualsiasi immobile esistente. L’obbligo nasce generalmente quando si verifica un determinato evento giuridico o edilizio.
I casi più frequenti riguardano la compravendita, la stipula di un nuovo contratto di locazione, la costruzione di un nuovo edificio e determinate ristrutturazioni.
APE obbligatorio in caso di vendita di un immobile
Uno dei casi più comuni riguarda la compravendita immobiliare.
Quando una casa, un appartamento o un altro immobile soggetto alla normativa viene messo in vendita, il proprietario deve disporre dell’Attestato di Prestazione Energetica qualora non ne esista già uno valido.
L’APE non deve essere considerato semplicemente un documento da recuperare al momento della firma definitiva. La normativa prevede infatti che il potenziale acquirente possa conoscere le informazioni relative alla prestazione energetica dell’immobile già durante le trattative.
Nei contratti di compravendita deve inoltre essere inserita una specifica clausola attraverso la quale l’acquirente dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione relative alla prestazione energetica dell’edificio.
L’obiettivo è garantire maggiore trasparenza nel mercato immobiliare, permettendo all’acquirente di conoscere anche il comportamento energetico dell’edificio che sta valutando.
L’APE serve anche prima della vendita
L’obbligo della certificazione energetica non riguarda solamente il momento in cui viene concluso l’atto di compravendita.
Quando un immobile viene pubblicizzato per la vendita, gli annunci commerciali devono riportare le informazioni energetiche previste dalla normativa, tra cui la classe energetica dell’unità immobiliare.
Questo significa che, nella maggior parte dei casi, è opportuno disporre dell’APE già quando si decide di inserire l’immobile sul mercato.
Per chi intende vendere una casa, quindi, verificare tempestivamente l’esistenza e la validità dell’APE evita di arrivare alla pubblicazione dell’annuncio senza la documentazione necessaria.
Quando l’APE è obbligatorio per una casa in affitto
La certificazione energetica è prevista anche nel caso di nuova locazione di un edificio o di una singola unità immobiliare.
Quando viene stipulato un nuovo contratto di affitto, il proprietario deve quindi verificare se l’immobile dispone di un APE valido e, in caso contrario, provvedere alla certificazione.
Anche in questo caso il conduttore deve poter conoscere le caratteristiche energetiche dell’immobile.
Per i nuovi contratti di locazione soggetti a registrazione viene prevista una clausola con cui il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione riguardanti la prestazione energetica.
È quindi utile distinguere il concetto di obbligo di dotazione dell’APE dall’obbligo di allegazione del documento al contratto: non sono necessariamente la stessa cosa.
Certificazione energetica e annunci di affitto
Come per la vendita, anche gli annunci utilizzati per proporre un immobile in locazione devono riportare le informazioni energetiche previste dalla normativa.
Questo aspetto interessa sia i proprietari che pubblicizzano direttamente il proprio immobile sia gli operatori immobiliari responsabili della pubblicazione dell’annuncio.
La classe energetica è quindi diventata una delle informazioni normalmente presenti nelle schede degli immobili pubblicati sui principali portali immobiliari.
Disporre dell’APE prima di iniziare la commercializzazione permette di compilare correttamente l’annuncio e di fornire immediatamente ai potenziali conduttori le informazioni richieste.
Nuove costruzioni: quando serve l’APE
La certificazione energetica è obbligatoria anche per gli edifici di nuova costruzione.
In questo caso l’obbligo è direttamente collegato alla realizzazione dell’edificio e ha una funzione particolarmente importante, perché documenta le prestazioni energetiche raggiunte dalla nuova costruzione.
Negli ultimi anni l’efficienza energetica ha assunto un peso sempre maggiore nella progettazione degli immobili. Isolamento dell’involucro, caratteristiche dei serramenti, impianti di climatizzazione, produzione di acqua calda sanitaria e utilizzo di energie rinnovabili incidono sulla prestazione complessiva dell’edificio e quindi sulla relativa classificazione energetica.
APE e ristrutturazioni importanti
Un altro caso da considerare riguarda gli edifici sottoposti a ristrutturazioni importanti.
Non qualsiasi intervento effettuato all’interno di un appartamento determina automaticamente la necessità di produrre un nuovo APE.
La normativa utilizza infatti una definizione specifica di ristrutturazione importante, legata all’entità degli interventi che interessano l’involucro dell’edificio e i sistemi energetici.
Gli edifici sottoposti alle ristrutturazioni importanti previste dalla normativa possono essere soggetti all’obbligo di dotazione dell’APE.
È quindi necessario valutare la tipologia concreta dei lavori effettuati, evitando di considerare automaticamente qualsiasi manutenzione o ristrutturazione interna come causa di un nuovo obbligo.
Se esiste già un APE valido bisogna rifarlo?
Non necessariamente.
Se l’immobile dispone già di un Attestato di Prestazione Energetica valido e le condizioni dell’edificio non sono cambiate in modo tale da richiederne l’aggiornamento, normalmente è possibile utilizzare il documento esistente.
L’APE ha infatti una validità temporale massima di dieci anni, purché siano rispettate le condizioni previste dalla normativa.
Deve inoltre essere aggiornato quando vengono realizzati interventi di ristrutturazione o riqualificazione che modificano la classe energetica dell’edificio o dell’unità immobiliare.
Prima di richiedere una nuova certificazione è quindi utile controllare la data dell’APE disponibile e verificare che il documento sia ancora utilizzabile.
Per esempio, se un appartamento dispone di un APE ancora valido e viene successivamente venduto senza che siano state effettuate modifiche rilevanti dal punto di vista energetico, potrebbe non essere necessario produrre un nuovo attestato.
Quando l’APE può dover essere aggiornato
La semplice esistenza di un vecchio attestato non significa che questo possa essere utilizzato indefinitamente.
Gli interventi effettuati sull’immobile possono infatti modificarne sensibilmente il comportamento energetico.
La sostituzione di determinati componenti dell’edificio, interventi importanti sull’involucro o significative modifiche ai sistemi energetici possono incidere sulla classe energetica precedentemente attribuita.
In presenza di lavori rilevanti è quindi opportuno controllare se il vecchio APE rappresenti ancora correttamente le caratteristiche energetiche dell’immobile.
Esistono immobili esclusi dall’obbligo di APE?
Sì. La normativa prevede alcune esclusioni.
Tra i casi individuati dalla disciplina nazionale rientrano, a determinate condizioni, alcune tipologie di box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano e depositi il cui utilizzo standard non prevede sistemi tecnici di climatizzazione.
Sono previste inoltre esclusioni per determinate categorie di edifici industriali e artigianali, alcuni edifici rurali non residenziali, fabbricati isolati con superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati e immobili destinati a luoghi di culto o attività religiose.
L’applicazione delle esclusioni deve comunque essere verificata sulla base delle caratteristiche effettive dell’immobile. Non è quindi consigliabile stabilire l’esenzione esclusivamente sulla base della denominazione catastale o dell’utilizzo generico dell’edificio.
APE e donazione dell’immobile
Un caso particolare riguarda il trasferimento a titolo gratuito, come può avvenire con una donazione.
La normativa comprende anche il trasferimento gratuito tra le situazioni nelle quali il proprietario deve produrre l’Attestato di Prestazione Energetica qualora l’immobile non ne sia già dotato.
Per questo motivo è importante distinguere sempre tra obbligo di dotazione dell’APE, obbligo di consegna delle informazioni energetiche e obbligo di allegazione del documento all’atto.
Cosa succede se manca la certificazione energetica
Non rispettare gli obblighi relativi all’APE può comportare sanzioni amministrative.
La disciplina distingue le diverse violazioni e prevede conseguenze differenti a seconda che la mancanza riguardi, ad esempio, una compravendita, una locazione oppure le informazioni energetiche da inserire negli annunci commerciali.
Per questo motivo è consigliabile verificare la situazione dell’immobile prima di iniziare una vendita o una nuova locazione.
Aspettare gli ultimi giorni prima della firma del contratto può infatti generare difficoltà facilmente evitabili controllando anticipatamente se l’immobile possiede già un attestato valido.
Certificazione energetica obbligatoria: cosa controllare prima di vendere o affittare
Quando si sta per mettere sul mercato un immobile, il primo controllo da effettuare riguarda quindi l’esistenza dell’APE.
Se il documento esiste, occorre verificarne la validità e valutare se nel frattempo siano stati effettuati interventi capaci di modificare la prestazione energetica dell’edificio.
Se invece l’immobile non dispone di un attestato e rientra nei casi per i quali la legge ne prevede l’obbligatorietà, sarà necessario ottenere la certificazione prima di completare gli adempimenti collegati alla vendita o alla nuova locazione.
È inoltre importante considerare che Regioni e Province autonome possono disciplinare alcuni aspetti operativi della certificazione energetica.
Verificare l’APE prima di ogni operazione immobiliare
Capire quando è obbligatoria la certificazione energetica APE consente di affrontare con maggiore tranquillità una compravendita, una locazione o un intervento edilizio importante.
In linea generale, l’APE deve essere tenuto in considerazione soprattutto in caso di vendita dell’immobile, nuova locazione, nuova costruzione e determinate ristrutturazioni, oltre che nelle altre situazioni specificamente previste dalla normativa.
Prima di procedere è sempre opportuno controllare se l’immobile possiede già un attestato, se questo è ancora valido e se eventuali interventi successivi ne abbiano reso necessario l’aggiornamento.
La certificazione energetica non rappresenta infatti soltanto un adempimento normativo: consente anche di descrivere in maniera trasparente una caratteristica dell’immobile che ha assunto un peso crescente nelle decisioni di chi compra o prende in affitto una casa.