Quando l’APE non è obbligatorio: tutti i casi previsti dalla legge
L’Attestato di Prestazione Energetica non è obbligatorio per qualsiasi immobile. La normativa italiana individua infatti alcune categorie di edifici e particolari situazioni nelle quali l’APE non deve essere prodotto.
Le esclusioni, però, vanno interpretate con attenzione. Non basta che un immobile sia piccolo, non riscaldato o appartenente a una determinata categoria catastale per concludere automaticamente che sia esente. Occorre verificare la destinazione d’uso, le caratteristiche effettive dell’edificio e le condizioni previste dalla normativa.
Il riferimento principale è il Decreto Legislativo 19 agosto 2005, n. 192, integrato dalle Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici approvate con il Decreto interministeriale del 26 giugno 2015.
Quando l’APE non è obbligatorio
La normativa esclude dall’ambito di applicazione della disciplina energetica alcune tipologie di edifici per le quali la certificazione della prestazione energetica non avrebbe la stessa funzione che assume per un’abitazione, un ufficio, un negozio o un altro ambiente normalmente destinato alla permanenza delle persone.
Tra i principali casi rientrano edifici rurali non residenziali privi di climatizzazione, determinati edifici industriali e artigianali, fabbricati isolati molto piccoli, immobili inagibili o collabenti, alcuni box e depositi, luoghi di culto e particolari fabbricati ancora in costruzione.
È però importante analizzare singolarmente queste situazioni, perché molte esclusioni sono subordinate a condizioni precise.
Edifici industriali e artigianali: l’esenzione non è automatica
Un capannone industriale o un laboratorio artigianale non è automaticamente escluso dall’APE soltanto perché appartiene al settore produttivo.
Il D.Lgs. 192/2005 prevede l’esclusione per gli edifici industriali e artigianali quando gli ambienti sono riscaldati per esigenze legate al processo produttivo oppure utilizzando reflui energetici derivanti dal processo produttivo che non potrebbero essere utilizzati diversamente.
La distinzione è importante. Un edificio produttivo che comprende uffici climatizzati, spazi amministrativi o ambienti con caratteristiche diverse deve essere valutato sulla base della situazione concreta. La destinazione industriale o artigianale, da sola, non costituisce quindi una regola generale di esenzione.
Edifici rurali non residenziali privi di climatizzazione
Sono esclusi gli edifici rurali non residenziali sprovvisti di impianti di climatizzazione.
Un fabbricato agricolo utilizzato, ad esempio, esclusivamente per attività compatibili con tale destinazione e privo di sistemi di climatizzazione può quindi rientrare nell’esclusione prevista dalla normativa.
Anche in questo caso occorre però evitare generalizzazioni. L’esenzione riguarda edifici rurali, non residenziali e privi di climatizzazione. Un’abitazione situata in un contesto agricolo non diventa esente semplicemente perché si trova all’interno di un’azienda rurale.
Fabbricati isolati con superficie utile inferiore a 50 metri quadrati
La normativa esclude i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati.
La parola importante è isolati. Non significa quindi che qualsiasi appartamento, monolocale o unità immobiliare con una superficie inferiore a 50 metri quadrati sia automaticamente esente dall’APE.
La disposizione riguarda il fabbricato isolato nel suo complesso. Un appartamento di 40 metri quadrati situato all’interno di un condominio non può essere considerato esente soltanto sulla base della propria superficie.
È uno dei casi nei quali una lettura troppo veloce della normativa può portare facilmente a una conclusione sbagliata.
Edifici dichiarati inagibili o collabenti
Gli edifici dichiarati inagibili o collabenti rientrano tra le categorie escluse previste dal D.Lgs. 192/2005.
Si tratta di immobili che, per il loro stato, non possono essere assimilati a normali edifici utilizzabili e climatizzabili. La condizione di inagibilità o collabenza deve però essere reale e documentabile: non è sufficiente che l’immobile sia semplicemente vecchio, inutilizzato o in cattivo stato di manutenzione.
Per gli immobili in condizioni particolari è quindi necessario distinguere tra un edificio effettivamente dichiarato inagibile o collabente e un edificio semplicemente non utilizzato al momento.
Box, cantine, autorimesse e depositi
Tra le esclusioni più frequenti ci sono box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi e alcune strutture stagionali destinate alla protezione degli impianti sportivi, quando il loro utilizzo standard non prevede l’installazione e l’impiego di sistemi tecnici di climatizzazione.
Un normale garage destinato esclusivamente al ricovero dell’automobile, quindi, generalmente non necessita di un APE autonomo.
La situazione può cambiare se quello stesso spazio viene utilizzato con una funzione differente, è climatizzato oppure comprende porzioni destinate a uffici o attività assimilabili.
Abbiamo approfondito questo caso specifico nell’articolo dedicato alla certificazione energetica per garage.
È inoltre importante ricordare che l’esclusione non deriva automaticamente dalla categoria catastale. Una sigla catastale può aiutare a identificare la natura dell’immobile, ma deve essere letta insieme alla destinazione d’uso e alle caratteristiche effettive. Per questo tema è disponibile anche l’approfondimento sulle categorie catastali escluse dall’APE.
Luoghi di culto e attività religiose
Gli edifici adibiti a luoghi di culto e allo svolgimento di attività religiose sono compresi tra le categorie escluse dall’ambito di applicazione della disciplina prevista dal D.Lgs. 192/2005.
Anche in questo caso l’elemento decisivo è la destinazione effettiva dell’edificio. Se un complesso religioso comprende porzioni con funzioni differenti, come uffici, attività ricettive o altri spazi autonomi, può essere necessario valutare separatamente la situazione di tali ambienti.
Ruderi e fabbricati in condizioni particolari
Le Linee guida nazionali per la certificazione energetica prevedono inoltre specifici casi di esclusione dall’obbligo di dotazione dell’APE.
Tra questi rientrano i ruderi, purché tale condizione venga espressamente dichiarata nell’atto notarile quando necessario.
Il concetto di rudere non deve però essere confuso con quello di abitazione da ristrutturare. Un immobile molto degradato ma ancora identificabile come normale edificio non diventa automaticamente un rudere ai fini della disciplina energetica.
Quando lo stato dell’immobile è incerto, è quindi opportuno verificare preventivamente il corretto inquadramento tecnico e documentale.
Fabbricati in costruzione, al rustico e allo stato di scheletro strutturale
Un altro caso particolare riguarda alcuni fabbricati ancora in costruzione per i quali, al momento della compravendita, non sia disponibile l’abitabilità o l’agibilità e il relativo stato venga dichiarato nell’atto.
Le Linee guida fanno riferimento in particolare agli immobili venduti allo stato di scheletro strutturale, quindi privi degli elementi fondamentali dell’involucro, oppure allo stato al rustico, privi delle finiture e degli impianti tecnologici.
In queste condizioni non avrebbe senso attribuire una prestazione energetica definitiva a un edificio il cui involucro o i cui impianti non sono ancora completati.
L’esclusione riguarda però lo specifico stato del fabbricato al momento dell’operazione e non significa che l’immobile resterà definitivamente privo di obblighi energetici una volta completato.
Manufatti che non possono essere considerati edifici
Le Linee guida escludono anche i manufatti che non rientrano nella definizione normativa di edificio.
Il principio è intuitivo: l’APE è destinato a edifici e unità immobiliari per i quali sia possibile valutare una prestazione energetica secondo le metodologie previste. Un manufatto che non presenta le caratteristiche necessarie per essere considerato un edificio non può essere trattato nello stesso modo.
Tra gli esempi tradizionalmente richiamati rientrano alcune strutture aperte o manufatti che non delimitano un vero volume edilizio dotato delle caratteristiche proprie di un edificio.
Gli immobili vincolati sono sempre esenti dall’APE?
No. Un edificio storico o sottoposto a vincolo non deve essere considerato automaticamente esente dall’APE.
Questo è uno degli aspetti sui quali occorre maggiore attenzione. La disciplina attuale prevede infatti regole specifiche per gli edifici sottoposti alla tutela prevista dal Codice dei beni culturali e del paesaggio.
Per questi immobili l’attestazione della prestazione energetica può continuare a trovare applicazione. L’esclusione può assumere rilievo nelle condizioni previste dalla normativa, in particolare quando l’autorità competente ritiene che il rispetto delle prescrizioni possa comportare un’alterazione sostanziale del carattere o dell’aspetto dell’edificio sotto il profilo storico, artistico o paesaggistico.
Non è quindi corretto applicare la formula generica “immobile vincolato = niente APE”.
Un immobile senza riscaldamento è automaticamente esente?
No. La semplice assenza di un impianto di riscaldamento non determina sempre l’esenzione dall’APE.
È necessario distinguere tra edifici che rientrano espressamente nelle categorie escluse e normali edifici destinati, ad esempio, ad abitazione o ad altre funzioni per le quali la certificazione energetica continua ad avere significato.
Le metodologie di certificazione prevedono infatti modalità per valutare anche immobili che non dispongono di alcuni sistemi impiantistici.
Per stabilire se l’APE sia necessario non bisogna quindi limitarsi alla domanda “c’è una caldaia?”, ma considerare la categoria di edificio, la destinazione d’uso e il caso previsto dalla normativa.
La categoria catastale non determina da sola l’esenzione
Uno degli errori più frequenti è cercare una lista di categorie catastali che non devono avere l’APE.
La normativa energetica non funziona però come una semplice tabella nella quale, ad esempio, una categoria è sempre soggetta e un’altra sempre esclusa.
Categoria catastale, destinazione d’uso e utilizzo effettivo dell’immobile possono fornire informazioni importanti, ma l’esenzione deriva dalle condizioni previste dalla disciplina energetica.
Due immobili appartenenti allo stesso gruppo catastale possono quindi essere trattati diversamente se presentano caratteristiche e utilizzi differenti.
Vendita o affitto: verificare l’esenzione prima dell’operazione
La questione assume particolare importanza quando l’immobile deve essere venduto o affittato.
Se l’edificio rientra effettivamente in un caso di esclusione, non bisogna produrre un APE soltanto perché è in corso una compravendita. Al contrario, se l’esenzione non sussiste, l’attestato deve essere gestito secondo gli obblighi applicabili alla specifica operazione.
Per approfondire questo aspetto è possibile consultare la guida dedicata all’APE per vendita e affitto, che analizza separatamente il ruolo della certificazione energetica nelle operazioni immobiliari.
Come capire se un immobile è realmente esente
Quando il caso non è evidente, conviene verificare almeno la destinazione d’uso dell’immobile, la situazione catastale, la superficie e l’eventuale autonomia del fabbricato, la presenza e la funzione degli impianti, lo stato di conservazione e l’effettivo utilizzo degli ambienti.
Per box, immobili produttivi, edifici rurali, fabbricati incompleti o strutture con utilizzi misti, una singola informazione difficilmente è sufficiente per stabilire l’esenzione.
Se invece l’immobile non rientra in uno dei casi esclusi ed è necessario predisporre l’attestato, la pagina dedicata alla certificazione energetica APE online spiega come funziona il servizio e quali sono le principali fasi della richiesta.
La regola da ricordare prima di escludere l’APE
L’APE non è obbligatorio in tutti i casi, ma le esclusioni previste dalla legge devono essere applicate sulla base delle caratteristiche reali dell’edificio e non attraverso regole generiche.
Un fabbricato isolato sotto i 50 metri quadrati non è la stessa cosa di un piccolo appartamento in condominio; un capannone industriale non è sempre esente; un immobile privo di caldaia non è automaticamente escluso; un edificio vincolato non può essere considerato esente senza ulteriori verifiche.
Prima di una vendita, una locazione o un’altra operazione immobiliare è quindi utile stabilire correttamente se l’immobile rientri davvero tra i casi per i quali l’Attestato di Prestazione Energetica non è richiesto. Quando l’esclusione non è evidente, il corretto inquadramento tecnico evita sia di richiedere un documento non necessario sia di procedere senza un APE quando invece è previsto.